Location-acquisition ou location-exploitation

Il existe deux types de méthodes comptables pour les contrats de location: exploitation et location-acquisition. Une grande majorité sont des contrats de location simple. Un contrat de location simple est assimilé à une location. Les paiements sont considérés comme des charges opérationnelles et l'actif loué reste en dehors du bilan. En revanche, un contrat de location-acquisition s'apparente davantage à un prêt; l'actif est considéré comme appartenant au locataire, il reste donc au bilan. Le traitement comptable des contrats de location-acquisition et des contrats de location simple est différent et peut avoir un impact significatif sur les impôts dus par l'entreprise. Un contrat de location-acquisition est appelé un "Prêt financier"par l'IFAC.

Financement vs location opérationnelle redirige ici.

Tableau de comparaison

Tableau comparatif des contrats de location-acquisition et des contrats de location-exploitation

Crédit-bail	Bail d'exploitation
Critères de location - Propriété	La propriété de l'actif peut être transférée au preneur à la fin de la durée du bail..	La propriété est conservée par le bailleur pendant et après la durée du bail..
Critères de location - Option d'achat à prix avantageux	Le contrat de location contient une option d’achat à prix réduit pour acheter le matériel à un prix inférieur à la juste valeur marchande..	Le bail ne peut pas contenir une option d'achat à prix avantageux.
Critères de location - Durée	La durée du contrat de location est égale ou supérieure à 75% de la durée de vie utile estimée de l'actif.	La durée du contrat de location est inférieure à 75% de la durée de vie économique estimée de l'équipement.
Critères de location - Valeur actuelle	La valeur actuelle des loyers est égale ou supérieure à 90% du coût total initial de l'équipement.	La valeur actuelle des paiements de location est inférieure à 90% de la juste valeur marchande de l'équipement.
Risques et avantages	Transféré au locataire. Le locataire paie l'entretien, l'assurance et les taxes	Droit d'utilisation uniquement. Le risque et les avantages restent avec le bailleur. Le locataire paie les frais d'entretien
Comptabilité	Le contrat de location est considéré comme un actif (actif loué) et un passif (paiements de location). Les paiements sont inscrits au bilan	Aucun risque de propriété. Les paiements sont considérés comme des charges d’exploitation et figurent dans le compte de résultat.
Impôt	Le locataire est considéré comme le propriétaire de l'équipement et réclame donc des frais d'amortissement et des intérêts débiteurs.	Le locataire est considéré comme louant l'équipement et, par conséquent, le paiement du loyer est considéré comme une dépense de location.

Contenu: contrat de location-acquisition ou location-exploitation

1 Qu'est-ce qu'un bail??
2 types de baux
- 2.1 Test de location-acquisition
3 Comptabilisation des contrats de location: location-exploitation et location-acquisition
4 avantages et inconvénients
- 4.1 Avantages d'un contrat de location simple
- 4.2 Avantages d'un contrat de location-acquisition
5 références

Un signe For-Lease pour une propriété

Qu'est-ce qu'un bail??

Un contrat de location est un contrat cédant le droit d'utiliser des immobilisations corporelles généralement pendant une période donnée. La partie qui obtient le droit d’utiliser le bien est appelée un preneur à bail et la partie qui possède l'actif mais le loue à d'autres est appelée la bailleur.

Types de baux

Diverses normes comptables reconnaissent différents types de contrats de location. Les normes régissent le classement non seulement du locataire mais aussi du bailleur.

Types de contrats de location reconnus selon diverses normes, tels qu'ils figurent dans le présent rapport FASAB. L’IFAC reconnaît les contrats de location-acquisition, mais les appelle crédit-bail..

En règle générale, un contrat de location-acquisition (ou contrat de location-financement) est un contrat de location dans lequel tous les avantages et les risques inhérents à la propriété sont transférés de manière substantielle au locataire. Le propriétaire légal (le titulaire du titre) peut encore être le bailleur. Ceci est analogue au financement d'une voiture via un prêt auto: l'acheteur de la voiture est le propriétaire de la voiture à toutes fins utiles mais, légalement, la société de financement conserve le titre de propriété jusqu'à ce que le prêt soit remboursé..

Test de location-acquisition

Comment choisir entre les contrats de location-acquisition et les contrats de location simple pour la comptabilité? En général, les entreprises préfèrent les contrats de location simple. Le Financial Accounting Standards Board (FASB) a donc imposé certaines restrictions aux contrats de location pouvant être traités comme des contrats de location simple. Un contrat de location doit être traité comme un contrat de location-acquisition si un seul des 4 conditions suivantes:

La possession: Le bail transfère la propriété du bien au locataire avant la fin de la durée du bail.
Option de prix d'aubaine: Le contrat de location contient une option permettant d’acquérir le bien loué à un prix avantageux.
Durée de vie économique estimée: La durée du bail est égale ou supérieure à 75% de la durée de vie économique estimée du bien loué.
Juste valeur: La valeur actuelle des loyers et des autres paiements minimaux exigibles au titre de la location, à l'exclusion de la partie des paiements représentant les frais d'exécution, égale ou dépasse 90% de la juste valeur marchande du bien loué.

Les deux derniers critères ne s'appliquent pas lorsque le début de la durée du contrat de location se situe dans les derniers 25% de la durée de vie économique totale estimée de la propriété louée..

Si aucun de ces critères n'est satisfait et que le contrat de location ne concerne que l'utilisation de l'actif pour une durée limitée, il s'agit d'un contrat de location simple..

Comptabilisation des contrats de location: location-exploitation et location-acquisition

Les contrats de location-acquisition et les contrats de location simple reçoivent un traitement comptable différent pour le bailleur et pour le locataire. Nous allons nous concentrer sur le locataire dans cette analyse. Sous comptabilité des contrats de location simple, le locataire n'est pas propriétaire de l'actif, ce qui a les conséquences suivantes:

Les paiements de location sont considérés comme des dépenses opérationnelles pour l'entreprise.
L'actif / le contrat de location n'est pas inscrit au bilan.
L'entreprise ne peut pas demander l'amortissement de l'actif.

En revanche, comptabilisation d'un contrat de location-acquisition (ou crédit-bail selon la terminologie IFAC) considère le locataire comme le propriétaire de l'actif, ce qui signifie:

Le bail est considéré comme un prêt. Les paiements d'intérêts sont considérés comme des dépenses opérationnelles.
L'actif est inclus dans le bilan: l'encours du prêt (valeur actuelle nette de tous les paiements futurs au titre de la location) est inclus dans le passif et la valeur de marché actuelle de l'actif est incluse dans l'actif..
Le locataire peut réclamer une dépréciation de l'actif chaque année.

Le FASB et l'IASB ont proposé des modifications aux règles de comptabilisation des contrats de location qui élimineraient pratiquement le traitement comptable des contrats de location simple pour toutes les sociétés qui louent des biens immobiliers. Les modifications proposées en 2012 devraient entrer en vigueur en 2015..^[1] Les normes proposées exigeront que les actifs et les passifs relatifs au contrat de location soient déclarés. Dans cette mesure, les contrats de location seront similaires aux contrats de location-acquisition ou de location-financement. Mais il existe certaines différences dans la manière dont ces actifs et passifs sont évalués.

Avantages et inconvénients

Avantages d'un contrat de location simple

Les contrats de location simple offrent une flexibilité indispensable aux entreprises qui mettent fréquemment à jour ou remplacent leurs équipements..
Le locataire est protégé contre le risque d'obsolescence.
La comptabilité est plus simple: l'actif ne doit pas nécessairement être inclus dans le bilan. Le passif correspondant ne doit pas nécessairement être calculé ni inclus.
Les loyers sont des dépenses opérationnelles, ils sont donc entièrement déductibles des impôts..
Il offre un retour sur actif (ROA) amélioré sans contraintes budgétaires.

Avantages d'un contrat de location-acquisition

Les contrats de location-acquisition comptabilisent les charges plus tôt que les contrats de location-exploitation équivalents. Le locataire est autorisé à demander chaque année une dépréciation de l'actif..
En plus de l’amortissement, la composante frais financiers du paiement de location peut également être déduite à titre de dépense opérationnelle.

Références

wikipedia: Crédit-bail
Notions de base sur les contrats de location par Aswath Damodaran, professeur de finance à la Stern School of Business
Un examen des contrats de location en 2003 par FASAB

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