Forclusion contre vente à découvert

Lorsqu'un emprunteur omet systématiquement de faire des versements hypothécaires, la propriété est saisie. Dans un forclusion, le prêteur assume la propriété de la propriété et expulse l'emprunteur. Les biens saisis peuvent être vendus aux enchères ou par l’intermédiaire d’agents immobiliers traditionnels. Pour les emprunteurs, une saisie endommage gravement leur pointage de crédit.

UNE vente flash est souvent utilisé comme une alternative à la saisie car il atténue les frais et coûts supplémentaires pour le créancier et l’emprunteur. L'impact négatif sur le pointage de crédit de l'emprunteur est généralement moins important dans une vente à découvert que dans une forclusion, mais une vente à découvert implique généralement beaucoup plus de paperasse pour toutes les parties..

Tableau de comparaison

Tableau comparatif forclusion contre vente à découvert

Forclusion	Vente flash
Peut-être toucher un incitatif de déménagement de 3 000 $ ou plus	Non	Oui
Utilisé quand	Défaut de paiement de l'emprunteur	L'emprunteur est incapable de faire ses versements hypothécaires, doit plus que la valeur actuelle de sa maison et le prêteur accepte.
Vendu par	Prêteur	Propriétaire
Méthode de vente	Mis aux enchères à la vente des syndics	Agent immobilier
Impact sur le pointage de crédit et l'historique de crédit	Gouttes 200 - 400 points. Reste sur le rapport pendant 7 ans.	Laisser tomber 50 - 150 points. Répertorié sur le rapport de crédit si le créancier rapporte la réduction de la dette aux agences de crédit.
Initié par	Le prêteur	Le propriétaire
Prêts futurs	Doit faire rapport sur les futures demandes de prêt	Peut ou ne peut pas être signalé sur les futures demandes de prêt
Qui a le contrôle de l'immobilier	Le prêteur	Le propriétaire
Restrictions sur les futurs achats de maison	Éligible pour acheter dans 5 ans avec restrictions, ou 7 ans sans restrictions	Peut acheter immédiatement dans certaines circonstances

Contenu: forclusion vs vente à découvert

• 1 Admissibilité et utilisation
• 2 Comment fonctionnent les forclusions et les ventes à découvert?
  • 2.1 Processus de forclusion
  • 2.2 Processus de vente à découvert
• 3 complications pour les acheteurs dans Foreclosures vs ventes à découvert
• 4 cote de crédit
• 5 accession à la propriété future
• 6 Nouvelles récentes de forclusion
• 7 références

Admissibilité et utilisation

Les forclusions sont utilisées lorsqu'un propriétaire a fait défaut sur ses paiements de prêt immobilier. Le prêteur prend possession de la propriété, qui a été donnée en garantie du prêt. Une fois la propriété saisie, le prêteur la met en vente et utilise le produit de la vente pour recouvrer le solde de l'hypothèque..

Les ventes à découvert sont disponibles pour les emprunteurs lorsqu'ils doivent plus que la valeur actuelle de leur maison sur le marché. Les ventes à découvert peuvent être utilisées à la fois lorsque le propriétaire est au courant de ses paiements hypothécaires. et quand ils sont tombés en arrière. Cependant, l’approbation du prêteur est requise avant de pouvoir conclure une vente à découvert; les prêteurs ne sont pas obligés d'accepter une vente à découvert.

Comment fonctionnent les forclusions et les ventes à découvert?

Processus de forclusion

En fonction de l'état dans lequel l'emprunteur habite, la saisie peut impliquer ou non le système judiciaire. Voir Forclusion Judiciaire vs Forclusion Non-Judiciaire pour plus d'informations.

Après trois à six mois de paiements manqués, le prêteur enregistrera un avis de défaut qui notifiera à un emprunteur qu'il est confronté à une forclusion et lui donnera une période de réintégration lui permettant de régler ses problèmes en réglant ses dettes ou en réglant tout autre litige. La durée de la période de réintégration varie d'un État à l'autre. Certains États n'accordent aux emprunteurs que cinq jours pour régler leurs différends et leurs dettes, tandis que d'autres en accordent jusqu'à 90 jours..

Si le solde impayé de l'hypothèque n'est pas remboursé dans les trois mois, le propriétaire reçoit un avis de vente. La propriété est ensuite mise aux enchères lors d'une vente de syndic au plus offrant, qui doit payer en espèces dans les 24 heures. L'offre d'ouverture est généralement égale au solde du prêt et à tous les frais d'avocat supplémentaires éventuellement encourus par la banque..

Voici une vidéo qui compare le processus et l'impact des saisies aux ventes à découvert en fonction de cinq critères principaux:

Processus de vente à découvert

Lorsque la valeur marchande de la propriété est inférieure au principal du prêt hypothécaire impayé et que l'emprunteur n'a pas les moyens de payer l'hypothèque, le prêteur (une ou plusieurs banques) peut choisir d'accepter une vente à découvert. Dans une vente à découvert, le produit de la vente de la propriété est inférieur au solde de l'hypothèque, ce qui explique en partie pourquoi les prêteurs hésitent à accepter l'offre de vente à découvert d'un emprunteur. Tout solde impayé dû aux prêteurs après une vente à découvert est qualifié de déficit. Les contrats de vente à découvert ne libèrent pas nécessairement les emprunteurs de leur obligation de rembourser les déficiences des prêts, sauf convention expresse des parties..

Dans une vente à découvert, le propriétaire met la maison sur le marché avec un agent immobilier. Il est traité comme n'importe quelle autre vente de maison. Une fois que le propriétaire a accepté une offre, celle-ci doit également être acceptée par la banque. La conclusion d’une vente à découvert peut prendre entre 3 et 6 mois et son succès n’est pas garanti. Cependant, l'Agence fédérale de financement du logement (FHFA) a créé de nouvelles règles en 2012 qui facilitent et accélèrent ce processus. Par exemple, les prêteurs hypothécaires doivent maintenant répondre à une offre de vente à découvert dans les 30 jours suivant sa réception..

En août 2012, la FHFA a annoncé des mesures visant à simplifier la vente de maisons sous-marines - maisons où l'hypothèque en cours est supérieure à la valeur marchande actuelle de la maison - plus simples pour les propriétaires, notamment en apportant une aide aux personnes ayant des difficultés financières mais n'ayant pas manqué paiements hypothécaires. En vertu de ce plan, entré en vigueur en novembre 2012, seules les hypothèques garanties par Fannie Mae et Freddie Mac sont éligibles pour cette aide, et un plafond de 6 000 USD sur le montant d'argent que les détenteurs d'hypothèques peuvent recevoir lorsqu'une vente à découvert est terminé. Cette mesure a pour but de réduire les incitants des détenteurs de prêts hypothécaires de second rang à marchander leur part du produit de la vente de maison, évitant ainsi les retards et facilitant la conclusion de la vente. Les nouvelles règles permettent également aux propriétaires dont les paiements hypothécaires ont été échus et qui ont de graves problèmes financiers de soumettre moins de documents à approuver pour une vente à découvert. Les propriétaires reçoivent une approbation plus rapidement s'ils rencontrent des difficultés financières telles qu'un emploi perdu, un divorce, un décès dans la famille ou un déménagement..^[1]

Complications pour les acheteurs de forclusions vs ventes à découvert

Les forclusions et les ventes à découvert offrent des rabais importants aux acheteurs. Une personne qui achète une maison dans le cadre d’une vente à découvert peut s’attendre à ce que celle-ci coûte 10% moins cher qu’une maison ordinaire sur le marché; les saisies sont encore moins chères, souvent d’environ 30%..^[2] Cependant, ces achats ne sont pas sans complications.

Le problème le plus courant des propriétés saisies est qu’elles sont souvent vendues «en l’état», de sorte que la maison peut nécessiter des réparations, qui sont parfois très coûteuses. Quand une propriété saisie est achetée lors d'une vente aux enchères, l'acheteur doit payer en espèces le même jour, ce qui signifie qu'ils ne peuvent pas faire inspecter la propriété et n'ont donc aucune idée de l'ampleur des réparations à effectuer. Parfois, l’acheteur d’une propriété saisie peut être tenu de payer les taxes foncières impayées du propriétaire précédent. Enfin, les lois sur le rachat permettent aux emprunteurs de récupérer leurs maisons saisies, même si la maison a été vendue à un nouvel acheteur après la saisie. Cela peut entraîner de nombreuses complications pour les acheteurs de propriétés saisies.

Les propriétés vendues à découvert sont également souvent achetées à un prix inférieur au prix d’évaluation. Cependant, le processus peut prendre beaucoup de temps. L'achat d'une propriété dans une vente à découvert prend généralement beaucoup plus de temps, car ce ne sont pas seulement l'acheteur et le vendeur qui doivent accepter la vente. Tous les prêteurs qui détiennent un privilège sur la propriété doivent également accepter la vente. Si la première hypothèque a été revendue par le prêteur initial, elle peut désormais appartenir à plusieurs banques. S'il existe une deuxième hypothèque sur la maison, le ou les prêteurs de la deuxième hypothèque peuvent également être titulaires de privilège. Obtenir l'accord de tous les prêteurs prend du temps et pourrait même empêcher la conclusion de la transaction si un prêteur n'est pas d'accord ou si le vendeur ne peut plus effectuer de paiement hypothécaire pendant la longue attente (et peut donc être exclu). Il faut 3 à 12 mois pour finaliser la plupart des ventes. De plus, les ventes à découvert sont risquées pour les acheteurs et les vendeurs, car la banque peut retirer la maison du marché à tout moment sans répercussion..

Cote de crédit

Une forclusion peut faire baisser la cote de crédit d'un emprunteur de 200 à 400 points. Il reste sur un rapport de crédit pendant 7 ans. Cela peut avoir un impact très négatif sur les emprunts futurs et même sur les opportunités d'emploi, dans les cas où un employeur potentiel exige un contrôle de sécurité de tous les employés. Les saisies font partie du dossier public.

Une vente à découvert peut entraîner une chute de 50 à 130 points de la cote de crédit, bien que des réductions importantes soient généralement dues au fait que l'emprunteur est en défaut de paiement. Les rapports de crédit indiqueront qu’un prêt d’une vente à découvert a été «réglé», «payé comme convenu» ou «payé en deçà du montant total».

Accession à la propriété future

Après avoir saisi une maison, un particulier est éligible à acheter une autre maison dans 5 ans, avec certaines restrictions, ou dans 7 ans sans restrictions. Les particuliers doivent signaler la saisie de toutes les futures demandes de prêt.

Après une vente à découvert, le particulier peut être en mesure d'acheter une nouvelle maison immédiatement si ses paiements ne sont jamais en retard de plus de 30 jours et si le prêteur ne les oblige pas à rembourser le prêt. Cependant, trouver un nouveau prêteur peut être difficile.

Nouvelles récentes de forclusion

Références

• Wikipedia: vente à découvert (immobilier)
• «Ventes à découvert» pour obtenir un coup de pouce - le journal Wall Street
• Comment puis-je obtenir de l'argent pour faire une vente à découvert? - About.com
• Avantages et inconvénients de l'achat d'une forclusion - FrontDoor.com