Fannie Mae contre Freddie Mac

Fannie Mae et Freddie Mac sont des entreprises parrainées par le gouvernement - c’est-à-dire des sociétés privées parrainées par le gouvernement - dans l’industrie américaine du crédit immobilier. Bien que des sociétés distinctes se font concurrence, elles ont le même modèle commercial: elles achètent des prêts hypothécaires sur le marché hypothécaire secondaire, les mettent en commun, puis les vendent à des investisseurs en tant que titres adossés à des créances hypothécaires sur le marché libre. La principale différence entre Fannie et Freddie se résume à ceux auprès desquels ils ont acheté les prêts hypothécaires: Fannie Mae achète principalement des prêts hypothécaires auprès de banques commerciales, tandis que Freddie Mac les achète principalement à des banques plus petites, souvent appelées des banques "d'épargne". Les deux sociétés font partie d’un processus complexe qui maintient l’argent en mouvement dans l’économie du logement aux États-Unis, permettant à plus de personnes de s’acheter une maison qu’elles ne le pourraient autrement sans Fannie et Freddie. Depuis la crise financière de 2008, lorsque le gouvernement américain a sauvé Fannie et Freddie, le gouvernement a eu son mot à dire dans ces deux entreprises..

Tableau de comparaison

Comparaison de Fannie Mae contre Freddie Mac

Fannie Mae	Freddie Mac

Sur	Une entreprise parrainée par le gouvernement américain qui exerce des activités de prêt hypothécaire à domicile. Achète des hypothèques - principalement auprès de banques commerciales - et les vend sous forme de titres adossés à des créances hypothécaires / d'obligations d'agences.	Une entreprise parrainée par le gouvernement américain qui exerce des activités de prêt hypothécaire à domicile. Achète des prêts hypothécaires - principalement auprès de petites banques "d'économie" - et les vend sous forme de titres adossés à des créances hypothécaires / d'obligations d'agences.
prénom	Vient de l'acronyme FNMA, qui signifie Federal National Mortgage Association..	Vient de FHLMC, acronyme de Federal Home Loan Mortgage Corporation..
Fondé	1938	1970
Quartier général	Washington DC	McLean, VA
Statut d'entreprise	Entité parrainée par le gouvernement et détenue par un conservateur de l'Agence fédérale de financement du logement.	Entité parrainée par le gouvernement et détenue par un conservateur de l'Agence fédérale de financement du logement.
Renflouement / Stimulus	Un total combiné de 187,5 milliards de dollars dépensés pour sauver Fannie Mae et Freddie Mac. L'argent depuis remboursé en totalité, avec intérêts et dividendes. Fannie Mae est maintenant rentable pour les contribuables et le Trésor américain.	Un total combiné de 187,5 milliards de dollars dépensés pour sauver Fannie Mae et Freddie Mac. L'argent depuis remboursé en totalité, avec intérêts et dividendes. Freddie Mac est maintenant rentable pour les contribuables et le Trésor américain.
Revenu	22,9 milliards de dollars (2012)	80,64 milliards de dollars (2012)
Revenu net	17,2 milliards de dollars (2012)	10,98 milliards de dollars (2012)
Total des actifs	3 200 milliards de dollars (2012)	1,98 billion de dollars (2012)
Total des capitaux propres	7,2 milliards de dollars (2012)	8,83 milliards de dollars (2012)

Contenu: Fannie Mae vs Freddie Mac

1 Comment Fannie Mae et Freddie Mac fonctionnent
- 1.1 Prêts conformes ou non conformes
2 Fannie Mae et Freddie Mac contre Ginnie Mae et prêts FHA
3 Renflouement après la grande récession
4 Chronologie historique
5 nommer
6 références

Comment Fannie Mae et Freddie Mac travaillent

"[Fannie Mae et Freddie Mac sont plus semblables les uns que les autres. Nous sommes tous deux sur le marché pour fournir des prix abordables. Nous ne faisons donc que des prêts abordables aux États-Unis. Nous avons pour mission de garantir la stabilité du marché hypothécaire et ont pour mission de fournir des liquidités pour que le marché dont nous venons de parler continue de fonctionner.Fannie Mae et Freddie Mac se font concurrence sur le même marché.Nous ne sommes autorisés que sur ce marché - les hypothèques américaines - mais nous sommes concurrentiels. avec l'un l'autre." -Daniel Mudd, ancien PDG et président de Fannie Mae, sur Le spectacle de Diane Rehm

Les banques prêtent de l'argent aux personnes qui veulent acheter une maison. Ces prêts, appelés prêts hypothécaires, peuvent atteindre 300 000 $ ou plus, et les emprunteurs ont généralement entre 15 et 30 ans pour les rembourser. Avec autant de personnes ayant besoin d’hypothèques et de si longs délais avant que ces dettes importantes ne soient remboursées, les banques pourraient manquer d’argent pour prêter.

C'est là qu'interviennent Fannie Mae et Freddie Mac. Fannie et Freddie travaillent avec des prêteurs et non des emprunteurs. Ils achètent des prêts hypothécaires auprès des banques, ce qui leur permet de réaliser rapidement un profit et leur donne le capital nécessaire pour prêter de nouveau. En général, Fannie achète des hypothèques auprès de banques commerciales privées, telles que Chase et Bank of America, et Freddie achète des hypothèques auprès de petites banques, etc..

Les dettes hypothécaires achetées par Fannie et Freddie sont ensuite vendues à des investisseurs sous forme de titres adossés à des créances hypothécaires, souvent sous forme d'obligations d'agences. (Parce qu’elles sont liées au marché hypothécaire, les obligations d’agences fonctionnent un peu différemment des obligations d’entreprises et d’États et elles exigent souvent un investissement minimum de 25 000 $. [1]) Fannie et Freddie garantissent les prêts regroupés dans le des titres adossés à des créances hypothécaires qu’ils vendent aux investisseurs. En d'autres termes, si un emprunteur est en défaut de paiement de l'hypothèque, Fannie ou Freddie paieront l'investisseur (le propriétaire ultime de la dette hypothécaire) à la place de l'emprunteur..

Puisque Fannie Mae et Freddie Mac sont des agences parrainées par le gouvernement, leur garantie est implicitement soutenue par la confiance totale du gouvernement des États-Unis. Pour que Fannie et Freddie puissent fournir une telle garantie, ils ont besoin des banques d'origine (les banques qui prêtent l'argent directement à l'emprunteur) pour s'assurer de vérifier la solvabilité de l'emprunteur. Les banques d'origine doivent respecter certaines règles et directives (par exemple, une mise de fonds minimale de 20% ou l'obligation de payer les primes de l'assurance prêt hypothécaire); preuve documentée du revenu et de la capacité de rembourser; évaluation documentée de la maison par un tiers professionnel et neutre; etc. Ces règles et directives visent à réduire le risque de défaillance du prêt..

Lorsque tout fonctionne comme il se doit, plus de gens ont les moyens d'acheter une maison, les dettes sont remboursées et les investisseurs gagnent de l'argent..

Prêts conformes ou non conformes

Fannie Mae et Freddie Mac ont une incidence directe sur le crédit conventionnel pour l'achat d'une maison. En ce qui concerne les prêts conventionnels, il existe deux types principaux: conforme et non conforme. Les prêts conformes sont aussi parfois appelés "prêts hypothécaires qualifiés" ou QM.

Les prêts conformes sont ceux qui respectent les directives de Fannie et Freddie. En d'autres termes, les prêts conventionnels conformes s'adressent uniquement aux emprunteurs les plus susceptibles de rembourser leurs emprunts - à savoir ceux qui versent des acomptes de 20%, ont une bonne cote de crédit, un revenu fiable, etc. Ils ne dépassent pas un certain montant: 417 000 dollars, dans la plupart des cas. Un prêt non conforme est un prêt qu'une banque consent qui fait ne pas adhérer aux directives de Fannie et Freddie. Le prêt est consenti à des emprunteurs moins solvables ou à un montant supérieur à celui recommandé par Fannie et Freddie (voir Hypothèque Jumbo). Les prêts non conformes sont généralement des prêts à taux d'intérêt plus élevé destinés à compenser le risque inhérent à leur investissement; les prêts non conformes sont courants lorsqu'il s'agit d'acheter un condo.

En décembre 2013, un certain nombre de grandes banques américaines, notamment Bank of America, Chase, Citigroup et Wells Fargo, accordaient des prêts non conformes à un faible pourcentage de clients..^[2] Il s'agit d'un investissement risqué pour les banques et les investisseurs qui achètent la dette hypothécaire, car Fannie et Freddie ne garantissent pas les prêts non conformes. Par conséquent, tout défaut de prêt est coûteux pour les investisseurs et, éventuellement, pour l'économie en général..

Fannie Mae et Freddie Mac contre Ginnie Mae et prêts FHA

Outre Fannie Mae et Freddie Mac, il y a Ginnie Mae. Contrairement à Fannie et Freddie, Ginnie appartient à 100% au gouvernement américain en tant qu’entité publique et tous les titres adossés à des créances hypothécaires qu’elle vend à des investisseurs sont explicitement garantis par le gouvernement américain. En revanche, les titres achetés à Fannie et Freddie sont implicitement - c'est-à-dire., implicite être - soutenu. Historiquement, investir dans les obligations de Ginnie Mae est plus sûr que d'investir dans celles achetées à Fannie Mae et Freddie Mac. [3]

Ginnie Mae fait partie du Département du logement et du développement urbain (HUD) et garantit principalement des prêts aux anciens combattants / VA et des prêts de la Federal Housing Administration / FHA.

Renflouement après la grande récession

Le projet de loi de relance économique de 2009 a "renfloué" Fannie et Freddie. Entre les deux entreprises, 187,5 milliards de dollars ont été utilisés pour les maintenir à flot. Ils ont depuis retourné ce montant, puis environ 218,7 milliards de dollars [4]. Cela signifie que sauver Fannie et Freddie est finalement devenu rentable pour les contribuables et le Trésor américain..

Chronologie historique

1934: Réagissant à la Grande Dépression, le 73ème Congrès américain adopte la National Housing Act de 1934, qui crée l’Administration fédérale du logement. La FHA est chargée de maintenir la circulation des capitaux sur le marché du logement afin que les prêts et les emprunts soient plus prévisibles et plus abordables.

1938: la loi nationale sur le logement est modifiée et Fannie Mae est créée en tant qu'entité publique pour faciliter davantage la circulation des capitaux sur le marché du logement. Il est uniquement autorisé d'acheter des prêts hypothécaires assurés par le gouvernement - prêts FHA.

1954: La loi sur la charte de la Federal National Mortgage Association (FDA) fait de Fannie Mae une "société à propriété mixte". Le gouvernement fédéral détient les actions privilégiées de Fannie Mae; les investisseurs détiennent les actions ordinaires de la société.

1968: Fannie Mae est transformée en une société privée. Il est partiellement divisé dans le processus de création de Ginnie Mae, qui reste une opération publique..

1970: le gouvernement autorise Fannie Mae à commencer à acheter des prêts hypothécaires privés non assurés par le gouvernement. Freddie Mac est créé renforcer la concurrence sur le marché hypothécaire secondaire.

1992: La loi de 1992 sur le logement et le développement communautaire oblige Fannie Mae et Freddie Mac, en tant que GSE, à tenter de rendre le logement plus abordable. Des objectifs en matière de logement abordable sont fixés, les deux GSE devant avoir au moins 30% de leurs emprunts hypothécaires provenir d'hypothèques contractées par des familles et des particuliers à revenu faible à modéré.

1999: Le New York Times note que Fannie Mae prend beaucoup plus de risques en achetant des hypothèques suprêmes.

2000: Fannie Mae ne peut plus acheter de prêts hypothécaires risqués.

2004: Fannie Mae est autorisée à racheter des hypothèques à haut risque.

2007: au moins 50% des achats hypothécaires des GSE doivent maintenant provenir d'hypothèques contractées par des familles et des particuliers à revenu faible ou moyen.

2008: en raison d'événements liés à la crise des prêts hypothécaires à risque, Fannie Mae et Freddie Mac sont placés sous la tutelle de l'Agence fédérale de financement du logement (FHFA).^[5] Fannie et Freddie ne répondent plus aux actionnaires, mais au gouvernement.

2010: Fannie Mae et Freddie Mac sont retirés de la cote du NYSE.^[6]

Appellation

Fannie Mae tire son nom d'un acronyme, FNMA, qui signifie Federal National Mortgage Association. Freddie Mac tire son nom de la même façon, bien que légèrement moins évident. Il vient de l'acronyme FHLMC, qui signifie Federal Home Loan Mortgage Corporation. Le nom de Ginnie Mae vient de GNMA, ou du gouvernement National Mortgage Association.

Références

Les contribuables américains vont recevoir un autre gros chèque de Fannie Mae, Freddie Mac - Chicago Tribune
Wikipedia: prise de contrôle fédérale de Fannie Mae et Freddie Mac
Wikipedia: Fannie Mae
Wikipédia: Freddie Mac

La finance